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土儲結構大幅改善,凈利潤漲幅翻倍,18年全年業績可期

時間: 2018-08-27 11:13:08

發布會介紹
時間:2018年8月27日
2018年8月27日,綠城中國2018年中期業績會在香港舉行。
業績發布會發言紀要如下:
管理層:
一、 2018H1業績概覽
報告期內,銷售穩健增長,合約銷售金額達754億元,同比增長26.7%,增速穩健;
報告期內,新增項目數量為19個,較去年多出7個,新增可售貨值為745億元,同比增長26.5%;
分占合營企業及聯營公司業績3.02億元,同比下降19.7個百分點,出售附屬公司凈收益4.91億元,同比下降69.8個百分點,若干資產的減值虧損計提與撥回0.82億元,較于去年的0.64億元,同比增加28.1%,聯營和合營公司業務整合期間實現的公允價值為5.91億元,較于2017年同期增加5.87億元;
2018年上半年,綠城中國實現稅前利潤55.75億,同比增長111%,凈利潤31.21億,同比增長145.7%,歸屬上市公司股東的凈利潤為23.35億,同比增長90%,歸屬上市公司股東的核心凈利潤為31.5億,同比增長189.8%,基本每股收益0.94元,同比增長104.3%;
截至2018年6月30日,綠城中國的總資產、總借款分別為2573.94億元、732.19億,分別同比增長9.1%、26.9%。凈資產522.43億,同比增長11.6%,存貨總量為1396.05億,其中待開發物業、發展中物業、已完工待銷售物業分別為406.24億元,866.06億、123.75億。銀行存款及現金為444.18億;
2018H1加權平均融資成本為5.3%,較2017年同期降低0.3個pct,凈負債率為55.1%,較2017年同期下降2.8個百分點;
管理費用12.46億元,同比增長34.7%,主要原因在于人力資源成本和日常運營開支的提升,其中,人力資源成本為5.86億,同比增長48.7%,日常運營開支為3.84億,同比增長31.1%;
2018H1銷售費用為5.3億,同比增長1.5%,與2017年同期基本持平,其中人力成本為1.9億,同比減少15.9%,營銷活動費用為2.5億,同比增長20.8%;
財務費用25.26億,同比增長37.4%,其中利息開支為6.27億,同比下降14.8%,資本化利息18.99億,同比大幅上漲72.2%,2018H1利息資本化率為75%(2017H1為60%),主要是因為2017年第四季度以來取得了一批優質土地,占用的借貸資金增加;
收入和成本結構。2018H1實現毛利潤60.78億元,較2017年同期的毛利潤20.48億元增加196.8%,主要是本期物業交付面積、物業銷售收入增加較多相應引起毛利的增長。若撇除本集團在收購附屬公司時產生的公平值調整對成本的影響,實現毛利潤率為32.4%,較2017年同期的27.5%有較大增長,物業銷售毛利率31.9%,較2017年同期的26.4%有顯著增長,主要是因為本期交付物業銷售占比居于前列的天津全運村、青島理想之城、上海黃浦灣項目物業銷售毛利率較高;
凈負債率為55.1%,與2017年12月31日的46.4%有所上升,但保持在合理水平,而且銀行存款及現金的期末余額為一年內到期借款余額的1.8倍,現金流非常充裕,債務結構也十分合理。按到期期限劃分,銀行及其他借款中一年內到期、1-2年內到期、2年到期的分別有186.4億、112.94億、127.13億。
2018年上半年共發行公司債60億及短期融資券40億元。綠城資產承接綠城中國「地產金融化」的戰略,構建金融服務平臺,盤活沉淀資產流動性,推行創新持有資產融資、證券化等業務,著力開拓新型融資渠道。2018年1月,綠城供應鏈ABS獲深圳證券交易所批準,額度為100億元。2018年6月,綠城首次成功發行2.93億元的供應鏈ABS,剩余額度將在未來兩年內發行完畢。
憑借優異的信用表現及第一大股東中交集團的資信支持,于境外連番獲得資本市場的認可與支持。2018年7月,與匯豐銀行等香港18家主要銀行簽訂規模達美金8億元等值美元╱港元雙幣種三年期無抵押銀團貸款協議,年利率為倫敦同業拆借利率(「LIBOR」)(就美元貸款而言)或香港銀行同業拆息(就港元貸款而言)與2.565%之和;此后,本公司又成功與中銀(香港)有限公司分別簽訂年利率按LIBOR+2.8%的美金3億元三年期無抵押雙邊貸款以及利率按LIBOR+3.3%的美金3億元五年期無抵押雙邊貸款,以上兩筆融資主要用于償還本綠城現有境外負債。綠城于一周內完成規模達美金14億元的境外融資,且比以前的銀團貸款及雙邊貸款規模更大、利率更低、年期更長,將為公司提供有力的資金保障,亦凸顯出投資者對公司持續發展的信心。
二、2018H1經營回顧
1、預售情況
(1)截至2018年6月30日止6個月,綠城集團(包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營企業)累計取得合約銷售面積約399萬平米,合約銷售額約人民幣約754億元。(1H2017為595億元),同比上升26.7%;
在總計399萬平方米的合約銷售面積中,48%是綠城的投資項目提供,約192萬平米;52%來自綠城的代建項目,約207萬平米。但在總計754億元的合約銷售額中,63%來自綠城的投資項目,約474億元。代建項目占比37%,約280億元;
(2)2018年上半年,綠城的銷售均價為每平米24637元,同比上升14%,處于市場領先水平,將預售金額按區域分布來看,浙江(除杭州)占比42.7%,成都和重慶占比1%,長三角(除浙江)占比11.4%,杭州占比24.8%,珠三角占比0.5%,環渤海占比14.6%,其他城市占比3.9%,海外城市占比0.1%。
(3)在房地產行業監管趨嚴的背景下,綠城采取主動銷售戰略,使得去化率進一步提高,且庫存量下降明顯;
去化提速。投資項目整體去化率約62%,新推出投資項目的去化率達到80%,有些項目甚至可以達到90%;
庫存顯著減少,截止2018年6月30,可售庫存投資項目為291億元,相較2017的413億元下降明顯,其中三四線城市庫存從期初的181億元下降至92億元。
2、2018年上半年新增土地儲備
投資成效顯著。2018年上半年,綠城在深耕長三角區域的同時,提升對核心城市的投資,比如武漢、西安、重慶、天津等,且新進了福州市。綠城也重視投資項目的高周轉,并抓住機會有效提升自身土地儲備。
2018年上半年新增項目為19個,總建筑面積為440萬平米,權益總建筑面積為244萬平米;總土地款為248億元,歸屬于綠城支付金額為184億元;平均樓面價為10111元/平米;預計新增可售金額約為745億元,權益可售金額約為433億元;
新增土儲分城市能級來看,三四線占比16.9%,一二線占比83.1%。分區域來看,京津冀區域占比7.4%,長三角占比41.1%,成都、重慶占比9.4%,其他(西安、武漢、福州等)占比42.1%。
3、總土地儲備
(1)土地儲備結構逐步優化
截止2018年6月30日,綠城共有土地儲備項目106個(包括在建及代建),總建筑面積約3297萬平米,權益建筑面積約為2073萬平米;總可售面積約為2323萬平米,權益可以面積約為1438萬平米;一二線城市的貨值占總可售貨值達70%。
土地儲備按區域分布來看。成都、重慶占比3.3%,浙江(除杭州)占比27.7%,杭州占比12.8%,長三角(除浙江)占比5.6%,環渤海占比26.2%,珠三角占比2.3%,其他城市占比19.7%,海外城市占比2.4%;
分城市來看,杭州的土地儲備總建筑面積為420.5萬平米,可售面積為273.1萬平米,平均樓面價約為8368元/平米;浙江(除杭州)土地儲備總建筑面積913.7萬平米,總可售面積為622.4萬平米,平均樓面價為4168元/平米;江蘇土地儲備的總建筑面積為152.6萬平米,總可售面積為100.9萬平米,平均樓面價位12948元/平米。
4、開發規模
截止2018年6月30日,綠城集團在建面積總計約4030萬平米,其中投資項目在建面積約1636萬平米,代建項目在建面積約2394萬平米,開發規模持續擴張;
綠城持續加快項目的開發周期,2018年上半年的新增項目有望轉化為95億的可售貨值,轉化率為13%(2017年上半年為9%)。
5、代建業務行業第一
綠城中國重要的輕資產板塊之一綠城房地產建設管理集團有限公司(“綠城管理”)專注于代建業務,以品牌、管理、資源輸出為特征,是中國規模最大、專業能力最強的品牌代建商,深受客戶及政府委托方的信賴。截至2018年6月30日,綠城管理集團總體管控項目合計達250個,規劃總建筑面積約5,348萬平方米。綠城管理在代建行業的領先不僅僅是絕對的規模優勢,更體現在對代建行業發展的思考和引領上,2018年3月,綠城管理正式發布項目評定體系“綠星標準”,提升標準化管控能力,致力于為委托方、業主、供應商、員工、投資人打造“共創價值、共享利益”的生態平臺。
6、納入明晟指數
2018年5月,綠城被納入明晟指數,并在5月31日生效;
在302只被新納入明晟指數的股票中,綠城是少數幾只物業證券之一。充分證明了,綠城在國際資本市場的認可度,且進一步增強了綠城在國際投資界和資本市場的聲譽和地位;
作為中國房地產市場的領頭羊,綠城是多種股票指數的成分股,也充分證明了資本市場對其的肯定。比如明晟指數、全球新興市場指數、恒生指數等。
三、前景展望
1、公司具有強大的抗風險能力和盈利能力
2018年下半年,預計房地產調控政策將進入持續階段,房價受限售、限價等政策影響上漲空間有限,房企周轉速度、銷售回籠等將受到較大影響。綠城目前的土儲規模可確保未來三年左右的穩健發展,土地成本處于相對較低水平,抗周期風險能力較強。并且公司融資渠道暢通,負債率穩健,可在土地市場降溫時有充足的資金用于投資拿地,適時補充優質土儲。同時,為保障不同層次的居住需求,預計未來房地產市場供給結構調整的主線將以市場為導向,實現居住形式多樣化。綠城經過二十多年的發展,已初步形成2:6:2的產品結構,20%適應高端市場需求,60%為高性價比產品,剩余20%開發高質量安置房及保障房,橄欖型的產品結構、豐富的產品序列及優質服務均契合未來市場發展需求,盈利能力將開始顯現。
產品質量——在保證產品質量的基礎上提升成本效益和促進創新,提升綠城的房產品質和客戶滿意度;
發展勢頭——從過度依賴資源和資本轉變為依賴品牌、人才以及專業技術;
新興市場——加快開拓以理想小鎮、美麗鄉村及美好生活服務等產業為導向的房地產細分藍海市場;
服務質量——以客戶為中心,提升客戶的滿意度和忠誠度,持續為居民創造良好的生活空間;
規模突破——多渠道補充可售資源;優化土地結構;適時擴大市場空間實現規模突破;
股東支持——充分發揮混合所有制優勢;大股東能保證綠城的核心優勢和長期的競爭力。
2、推進輕重資產并舉的戰略
豐富產品線,優化重資產結構。重資產板塊將繼續專注于投資開發,在堅守品質的基礎上,不斷加快運營周轉速度,適時補充優質土地,突破現有規模。目前,綠城中國已形成完整的八大產品序列,包括居住物業、商用物業、城市綜合體、公用物業(醫院、學校等)、保障物業、理想小鎮、運動系列、楊柳郡系列,努力使公司未來能在多個細分市場中突圍而出。公司將重點聚焦理想小鎮、運動系列、楊柳郡系列等特色物業系列,充分發揮自身優勢,獲取更多成本更低、利潤更優的項目,尋求新的業績增長點。
綠城中國將以創造美好生活方式為愿景,積極開拓理想小鎮、美麗鄉村等房地產細分藍海市場,成為新型城鎮化、鄉村振興戰略的推動力量,成為公司業務新增長點。公司首次建立杭州楊柳郡和寧波楊柳郡的“軌道交通+物業”(TOD)項目,像武漢和佛山一樣在核心城市發展軌交物業。未來公司將繼續建立更多的高質量城市軌交物業發展。憑借在沈陽、天津和西安連續四屆全運村的操盤經驗、營造經驗及賽事服務經驗,本公司將積極獲取并精心營造更多運動系列項目,提升品牌影響力。
提高輕資產的利潤貢獻比例。為更好地實現從營造“美麗建筑”向創造“美好生活”的轉變,本公司將多元化布局輕資產業務,豐富產品內容,尋求新的增量,以加大輕資產板塊對公司盈利的貢獻為長遠目標。綠城管理專注于代建管理業務,保持行業領先地位,擴大規模效應,提升盈利能力,加大利潤貢獻;綠城資產繼續通過發展地產基金、融資租賃、商業保理等金融業務,全面構建專業、創新、優質的金融服務平臺;綠城理想生活科技有限公司承接綠城中國「服務平臺化」的發展戰略,以科技為手段,為綠城業主和社會大眾提供品質生活服務,全力打造美好生活,同時不斷完善頤養服務體系,加快養老產業發展;綠城房屋科技集團承接房屋相關的研發、設計、施工、咨詢、房屋4S服務、檢測、配套產業(建筑材料與設備)等全產業鏈業務,持續探索及擴展業務范圍,增加產品附加價值;本公司將以已成立的綠城雄安城市運營公司為載體,協同中交集團全力構建與雄安新區的戰略合作,輸出綠城品牌,提供代建及全方位的生活服務,探索「新型城市綜合運營服務商」的創新模式。
3、打造混合所有制企業典范
本集團將依托主要股東央企中交集團、藍籌港企九龍倉集團及平安證券的資源優勢及在資本市場的豐富經驗,開展多方位的戰略合作,并依靠創始股東宋衛平先生堅持對產品與服務品質提升的不懈追求,努力打造混合所有制企業典范。
4、加強與中交集團的戰略合作
?公司管理——2018年8月1日,張亞東加入公司董事會,并被任命為執行董事兼首席執行官。 他在城鄉建設和房地產管理方面擁有豐富的經驗。在他的領導下,公司有望在質量和可持續發展方面取得新的進展;
?資源共享——在現有項目合作的基礎上,中交集團將分享更多優質的項目資源,發揮綠色品牌和施工能力,逐步從戰略合作伙伴關系中發揮明確的作用,互利互惠,緊密協調;
?發展輕資產業務——利用綠城的品牌價值,共同參與城市化建設項目,探索新興產業,增加綠城輕資產業務的比例;
?信用支持——中交集團將繼續全力支持綠城的信用評級和融資;該集團將充分利用中交集團的財務管理和控制系統,進一步改善成本控制,提高利潤率;
?金融服務——借助中交集團在金融方面的資源和豐富經驗,促進綠城房地產基金,融資租賃,商業保理等方面的發展,進一步加快實施綠城的“房地產金融化”戰略。
5、精確的投資布局
?堅持核心投資戰略——本集團將堅持“核心城市,核心區域”的價值投資策略,并在其所在地區進一步培育、優化投資布局。本集團將專注于銷售和利潤,堅持其核心投資策略,同時在各個地區和城市尋求市場機會,以確保準確的投資布局。
?優化投資策略——優化調整投資策略,從上半年的流動性補倉為主,調整為下半年的風險防控型為主,尋求第四季度或2019年上半年的戰略性補倉機會,以加快輕重板塊投資、一般開發項目與戰略儲備項目投資的有機結合。
?分散投資渠道——加強對并購重組、城市更新、村級留用地項目等投資渠道的關注力度,大力發展TOD項目,推動產城融合等綜合開發模式試點落地。
6、提升財務管理水平,注重利潤實現
?渠道擴張——在保證傳統融資模式的基礎上,本集團將拓寬融資渠道和模式,增加資本市場的融資力度;
?提高效率——切實加強現金流管理能力,加快應收賬款的回款速度,并提高資金歸集力度,提升資金使用效率;
?創造利潤——進一步加強全面預算管理,增強內部控制能力,建立增值能力,創造更好的經營效益;
?風險控制——進一步加強全面預算管理力度,提升內部管控能力和營造增值能力,創造更好的經營性利潤。
7、2018年下半年可銷售的資源
2018年下半年綠城集團預計整體可售貨源約為815萬平方米,整體可售金額約為人民幣1,689億元。其中,2018年下半年綠城集團將有108個投資項目在售,預計投資項目約為417萬平方米,貨值為人民幣1,165億元,一二線城市可售貨源約244萬平方米,可售金額約人民幣825億元,占2018年下半年可售金額的71%。另外,2018年下半年綠城集團代建項目預計可售貨源約398萬平方米,貨值約人民幣524億元。
注:不包括將于2018年下半年收購并可銷售的新項目
2018年可銷售項目按區域分,浙江(不包括杭州)、成渝、杭州、珠江三角洲、長江三角洲(不包括杭州)、渤海灣、海外、其他,分別占比為24.1%、4.4%、23.7%、4.1%、12.9%、22.5%、0.4%、7.9%。
問答環節Q&A
Q1:我想問兩個問題,第一條就是關于您剛剛提到拿地,想明確一下是中交未來會有比如說資產注入的計劃,還是只是在項目層面進行合營聯營開發。也想問一下中交可以跟我們合作的土儲量大概有多大的一個規模;第二個問題也是關于拿地的,上半年已經獲取的這些地塊里頭,您剛剛提到這種偏多元化的方式,比如說TOD或者收并購,大概在這么多塊地里面的占比呢有多少?已售未結的毛利潤率的水平大概是多少?
A1:關于第一個問題就是這個資產注入的事情。中交作為第一大股東,除了在財務方面進行支持之外,一直以來就想在資產方面、土地方面跟綠城合作。因為大家知道中交在交通基礎設施的過程中,儲備的土地上萬畝,但是可開發的大概3000萬畝。之前也做過很多嘗試,中交收購綠城的初衷,就是想利用它的品牌溢價能力,和團隊的營造能力。所以中交作為戰略入股綠城,這個初衷始終沒變過,只是這個過程中就像您提到的是以什么形式進來,這是需要中交大股東和綠城有一個非常好的安排。是資產注入,還是說是股權收購,還是說委托代建?從目前來看,中交的優質的土地資源,可能跟我們后期以股權合作的形式更多一些。第二個就是代建的形式,比如說有一個土地交給綠城代建,溢價能力體現出來,這是可能性的。真正的資產注入,因為還牽扯到兩個股東之間,關聯方交易等等問題,還是比較慎重。
第二個上半年拿地還是招拍掛的19個土地里面,招拍掛占比還是比較大,基本上還是通過招拍掛形式拿到的。后期呢,比如說這個TOD也好,或者運動的一系列比如亞運村也好,杭州的2022年的亞運會交給綠城去做,那么這些是一個戰略性的布局。
現在已經出售的沒有結轉的項目的毛利潤率,我們測算應該不會低于現在30%的水平。因為在2015年前后拿的地,土地的紅利也還存在。另外經過新的管理層和經營班子的運作,在成本方面我們的確做了很大文章,比如我們比較過,普通的公寓的營造成本大概在3500元/平米左右,在行業里面占到平均水平。在這個集中招采、陽光招采和我們一系列的營造中保持了品質,但是成本得到了很好的控制,所以營造成本得到下降,土地紅利還存在。在這個資本化的利息方面,我們也占有一定優勢。從現在預售的項目里面,經過后期的一些成本管控,毛利潤率水平應該不會低于現在的水平。
Q2:我想問一下,就是之前中交,宋總一直在提出我們地產板塊一直是想坐三望二在國企中,能不能點評一下跟前幾位相比,我們會走什么樣的模式,像中海之前也是有中建、中信并購,保利之前也是。還有一點就是價格和價值的關系,我們股價相比那些公司,可能大家都覺得存在低估,我們的股價相比公司的業績來說可能更不太像一個央企的這樣的一個表現,可能會因為投資者的一個結構問題,不會像藍籌一樣表現。之后我們會在資本市場上去做什么樣的事情改變我們在資本市場的一個形象?
A2:第一個問題,中交在去年的世界500強排名中排到第91,中交現在的戰略就是要搞“五商中交”。現在很重要的一個點,就是它現在是國家建筑領域的唯一的國有資產改革試點單位,所以就要進行國有資產和產業鏈,產業產品的變革。它主要是六大板塊,其中一個板塊里面就是放房地產板塊,房地產板塊里邊就是以綠城中國為主體,以中交地產、中房地產等相配合,形成中交的房地產板塊。
中交對房地產,特別是對綠城的房地產沒有銷售量和排名的要求。他希望綠城走特色發展道路,并不對銷售額、銷售排名有一個更高的期待。所以簡單的說,就是希望綠城是一個注重品質、區分相對傳統的這樣的一個優勢和發展的道路。所以在地產這個板塊里面,并沒有追求在整個央企里面的排位,也沒有去要求地產占多大的份額。作為綠城中國,大家知道綠城24年的歷史就是講究品質的核心價值觀。所以他們也對我們的排名和銷售額并沒有很高的要求。也是希望綠城在做好品質的前提情況下,能夠做大,給股東,給社會給予更多的回報,這當然也是更好的。但是我們的排序是先做好我們的產品,做好我們的品質和品位,然后再是利益,給所有股東、社會給予最大的回報。所以我們的基本的定位是這樣。
下面第二個問題我想也是綠城所有投資人都想問的問題,我們經常在這個路演當中,大家都會說綠城就是最便宜的公司。當然最便宜的公司當然是最有投資價值的,當然便宜也是意味著,價值恢復的時候就可以一個增長空間。那實實在在,我加入綠城這個八年多的時間,其實每一年都被人家問這個問題。但是如果大家都是這個做房地產的,或者研究房地產相關的,其實每一個民營或者是房地產公司的老板都認為這個估值是嚴重被低估。雖然必須要用數據去說話,我們到底是不是嚴重低估,是不是最便宜?我們經常也會被人家說去跟中海比,跟誰比差多遠。但我就說,中海的凈資產、股本是多少錢?我們是多少錢?做生意你先講你投了多少錢,多少的回報,先不要說因為你是央企,所以得跟他排在一起。中海是2000億的凈資產,我們500億的凈資產。我說500億半年產生20多億,一年是40個億,其實不差的,是吧?第二,那我們再把歷史的市盈率和未來的市盈率拿來看,因為這個是我剛做過,我們內部用的,我們的市盈率其實是我們的可比公司之中最貴的一個。這個就是其實你們還是比較認可公司,會覺得我們未來盈利會恢復,所以才會給一個比市場更高的市盈率給我們。
我想關于我們的估值是不是嚴重低估,以綠城的品牌影響力,或者買家的認受程度各方面去相比,我承認我們在資本市場各項表現是比較低,但是你客觀去算我們的盈利水平和股東投入資金的股價表現,我可以跟你講,那是客觀的依據,不是嚴重低估我們公司,但是未來我們的增長空間是很大的,所以必須說我們現在是比較低估了,我也認同,因為后面我們可以把業績慢慢釋放出來,未來的增長更加穩健,尤其是在現在市場比較波動的情況下,當大家對高估值和高周轉的公司給予了一個超過可實現的預期估值,他們在修復的時候,我們可能也會修復到一個合理的水平。
Q3:第一個問題代建,就代建的品牌和自己投資品牌,如何平衡。第二個就是藍綠雙城發展規劃,現在有沒有具體的投資關系。最后一個問題就是我在杭州長期跟蹤綠城,綠城是對品質的偏執慢慢淡化,在這種情形下,又該如何去傳承綠城的品質?
A3:第一個問題,關于代建的問題,大家實際上就是代建的品牌稀釋問題。從綠城的整體結構看,現在代建業務發展的很好,是中國的第一大代建品牌,到目前為止大概有250多個項目,代建面積5千多萬平方米,我們認為代建的是我們房地產傳統開發市場的升級版,是我們從原來的凈資產轉成輕資產,進行資產品牌的輸出,房地產管理的輸出,從而形成新的業務模式。應該說從我們原來的投資性行為變成服務性行為,我認為這是優勢房地產業的競爭行為,也是我們要長期堅持和努力的方向。事實上,代建是我們一個很重要的業務,在代建的過程中,我們也存在著和合作方對于品質管理、品牌管理的沖突,確實有些矛盾。但是我們現在清楚的知道,在代建的過程中,要始終把品牌品質管理好,這是我們現在的原則。所以說我們綠城建設集團也是搞代建的公司,它現在總共有20個代建公司。 我們今年將實行代建的末位淘汰。哪一個搞得不好將驅逐出我們代建市場,特別是我們現在對代建形成了自己的標準,形成了自己的管理體系。另外作為和代建工作相關的,我們還是要感謝房地產增值服務體系的建立,使產品和經營模式多元化,使綠城更能吸收資源,企業也能獲得持續長久的回報,我想代建以后可能還會有一些制度上的安排,我們正在研究中,下一步也會給投資者做一個簡報。
第二個問題藍綠雙城規劃的問題,這個就是正在做的。在綠城體系下整個做的增量,這個也就是我的前任曹舟南先生,他作為合伙人去發展的業務。作為綠城中國以前發展的業務,主要是在城市里面,或者在小鎮之上,我們在美麗鄉村的建設上,我們也還沒有更多的嘗試。就是說在整個的布局上,我們下一步就是要在美麗鄉村這方面做更多的嘗試,來配合、跟隨國家的鄉村振興計劃。我們也相信這個有巨大的空間,也是我們未來中國的發展方向。所以說,根據這樣的思考,綠城中國董事會安排其實這個在國內了藍綠小鎮這樣一個產業板塊。那么這也是我們綠城中國的一個新的增量。這是我們結構調整、優化結構要做的一個新的嘗試。所以這一塊正在做方案,還沒有最后確認。等到確認的時候再對外公布。
第三個,綠城原來的優勢就是品質,秉承著原先宋衛平先生所倡導的價值觀。事實上我們綠城的品質已經深深的根植于大家的骨髓里了,這個是永遠不變的,這是我們的優勢,這也是我們以后發展的優勢。中交入主后,中交的要求就兩條:第一條,就是要求我們愛護綠城,像愛護眼睛一樣;第二要求綠城一定要走綠城自己的特色發展道路。這種特色的發展道路實際上就是把原來宋衛平先生追求品質的精髓、意識貫徹到發展之中。所以說綠城永遠是綠城人的綠城,綠城將永遠是宋衛平創建的綠城,綠城將永遠是各大股東,所有股東的綠城,它將為所有股東,所有歷史負責任,并且會為社會的未來負責任,產品的品質方面絲毫不會削弱,只會加強,并且以后在綠城的產品上,我們會形成新的綠城的、生活的,使綠城真正成為理想生活的第一服務商。
Q4:第一個問題是說公司能不能提供一下2018H1跟全年的現金流指引?第二個問題公司境內境外的發債額度還剩多少?未來會有什么樣的一個形式,能夠讓投資者看到綠城的市場價值也有個很不錯的走勢,價值與價格相匹配的一個指引?
A4:我們全年的期初余額當時有300億,到年底我們將有370億流入,這是全年整體安排的。其中銷售等各方面的回籠方面將有1300億的現金流入,土地、稅金等的支出將有1300億。在這過程中,你可能關心幾個方面,一個是銷售回款,我們銷售回款還是比較理想的,回籠資金大概740億。我說的主要指開發業務,不包括代建部分的現金。上半年土地投入了199億,全年是750億,那么下半年還有550億的安排。這樣年底的現金流的余額凈流入在370億的水平。
關于提到第二個問題就是發債,境內這塊,除了公募、私募這些,在上半年都正常。下半年還有ABS。ABS這塊下半年還有一定安排,因為是兩年期的。另外呢,我們下半年到期的30億的境內債券里面,也會做一個置換,已經置換了一部分,置換了十幾個億,還有十幾億要置換掉,境外部分,今年沒有到期的債務,但是美元債在2019年的1月份有5億美元的永續債到期,然后2019年4月份有一個永續債。所以今年應該在下半年四季度應該啟動2019年到期的這5億美元債務,其他的沒有增量,都是置換這些老債,因為現在我們在境內的融資環境還比較寬松,因為授信額度現在還有富余的額度。另外呢,境外的美元債再投到國內去呢,現在面對匯率和利率的不確定性,所以我們也比較謹慎,沒有想做更多的美元債投資到境內的打算,所以還是維持現在境外債的規模。
其實這個在國內叫市值管理,在香港一般不講市值管理,我們叫股東利益最大化,這方面我們充分意識到您剛才講的問題,主要是流通股量。股份的額度受限,所以它的交易的薄弱,導致公司的價值的一種低估。這的確是需要研究的,因為有部分投資人提出來了,就是說現在在價值被嚴重低估的情況下,是不是通過回購來增加每股的含金量,這是最近不少房地產企業在做的事,但是如果真正回購,把股本取消之后,我們的流通量會更少,這可能會有短期的正面影響,但是對后面流通量的增加是沒有什么好處的,所以可能需要點時間,等我們的利潤上漲起來,那大家認可股價,當股價達到一個比較合適的水平時,再做一個增發,增發給一些比較有實力的投資人。等交易量活躍上去,這樣對公司股價的長遠上漲和維護更有利。但是我們也不排除回購的可能性,要看股價的情況,以及公司現金流的情況,因為有股東會反對我們做回購,就是說用公司的現金流,不是去發展業務,反而是去回購,有部分投資人或股東對這個是非常不理解的,所以當我們要做這樣決定的時候,我們會跟大股東或重要股東做比較好的溝通。這里是有不同意見,我們都是非常開放的。希望各位股東、投資人、分析師給我們提出好的建議,我們很努力實現公司的利益最大化,客戶的利益最大化、員工的利益最大化。
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文章來源:億翰智庫

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